Zanim wybudujemy upragniony dom przed nami mnóstwo działań – nie tylko tych wyłącznie związanych z samą budową, ale głównie przygotowanie i zebranie nielubianej przez wszystkich dokumentacji. A w szczególności zadbanie o projekt budowlany, bez którego budowa domu jest niemożliwa.
Podstawowym i zarazem niezbędnym do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę dokumentem w polskim prawie budowlanym jest Projekt budowlany. Obecnie projekt budowlany składa się z czterech części: projektu zagospodarowania przestrzennego działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego, projektu technicznego oraz załączników (zgodnie z art. 34 ust. 3 Prawa budowlanego po nowelizacji – 19 września 2020 r.). Osobą, która zajmuje się przygotowaniem projektu budowlanego jest architekt/projektant, który zgodnie z prawem musi posiadać uprawnienia budowlane do projektowania, a także winien być wpisany na listę członków okręgowej izby samorządu zawodowego (izba architektów lub inżynierów budownictwa). Zakres uprawnień projektanta powinnien być jasno określony w decyzji nadania uprawnień wydanej przez Izbę architektów lub Izbę inżynierów budownictwa. Dodatkowo istotne jest załączenie oświadczenia przez projektanta, w którym on sam stwierdza zgodność projektu z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.
Projekt budowlany będący zbiorem stosownych dokumentów, przedstawiający projekt inwestycji budowlanej, musi być przygotowany:
- w wersji papierowej, skompletowany w trzech kopiach
- lub w wersji elektronicznej.
O czym warto pamiętać?
Rejonizacja kraju ma niekiedy duże znaczenie w tworzeniu projektu, albowiem w zależności od regionu kraju możemy spotkać się z różnymi wymogami urzędników, co do zawartości projektu architektoniczno-budowlanego (np. dokładne określenie rozwiązań zastosowanych elementów instalacji elektrycznych, sanitarnych, wentylacyjnych, gazowych oraz grzewczych). Zdarza się, że nawet w tym samym mieście, ale w rożnych dzielnicach urzędy wymagają, bądź nie podpisów wszystkich projektantów domu. W takim przypadku niezbędny jest dodatkowy udział projektantów z uprawnieniami w określonych specjalizacjach, odpowiadającymi stawianym wymaganiom, już na etapie projektu architektoniczno-budowlanego.
Trzyczęściowy projekt budowlany – co zawiera?
Gotowy projekt (nietworzony na indywidualne zamówienie) adoptowany jest przez projektanta do danej lokalizacji, po czym sporządza on projekt zagospodarowania terenu uwzględniający ustalenia planu miejscowego bądź decyzji o warunkach zabudowy oraz miejscowe warunki geotechniczne.
Projekt zagospodarowania działki lub terenu można podzielić dodatkowo na część rysunkową i część opisową. W części rysunkowej projektu zagospodarowania działki architekt pokazuje zagospodarowanie działki na mapie inwestora przeznaczonej do celów projektowych. Istotne jest określenie granic działki/terenu, wskazanie istniejących już obiektów budowlanych, sposobu odprowadzania bądź oczyszczania ścieków oraz m.in. układu zieleni i układu komunikacyjnego z zaznaczeniem odległości projektowanych obiektów. W części opisowej projektant ma za zadanie uzasadnić, czy przyszły budynek mający powstać na danym terenie nie będzie miał negatywnego wpływu na tereny sąsiednie, z zachowaniem informacji dotyczących elementów zagospodarowania terenu, czynników związanych z ochroną przeciwpożarową, emisja hałasu, promieniowa elektromagnetycznego oraz drgań, jak również ingerencje w środowisko (zabezpieczenia przed naruszeniem wód gruntowych, sposób skierowania wód opadowych, wycinka drzew). Projekt zagospodarowania działki lub terenu wykonywany jest najczęściej w skali 1:500.
Na podobne części: rysunkowa i opisowa podzielona została druga część projektu budowlanego – projekt architektoniczno-budowlany. W części rysunkowej projektu powinien znaleźć się przede wszystkim rzut całego budynku ze wskazaniem i dokładnym opisem poszczególnych pomieszczeń, ich przeznaczenia, przekroje budynku z obu stron, rzut dachu, rzuty elewacji od każdej strony oraz zestawienie stolarki okiennej i drzwiowej. Część opisowa projektu architektoniczno-budowlanego winna odpowiadać na pytania dotyczące funkcji obiektu, jego przeznaczenia; dostosowania do krajobrazu i zabudowy; zastosowanych urządzeń instalacji technicznych; parametrów technicznych budynku; rozwiązań konstrukcyjno-materiałowych (jaki dach, jakie okna, jakie ściany, jakie elementy wykończenia budynku itp.). Inwestor w tej części projektu dowiaduje się również na temat gospodarki cieplnej budynku, elementach wyposażenia instalacyjnego, zastosowanych rozwiązaniach BHP czy warunkach ochrony przeciwpożarowej. Projekt architektoniczno-budowlany sporządzany jest w skali nie mniejszej niż 1:100.
Stanowiący około 35% całej dokumentacji ostatni projekt wchodzący w skład projektu budowlanego – projekt techniczny, informuje o zastosowanych rozwiązaniach konstrukcyjnych wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowymi. Ponadto w tej części mogą znaleźć się dane na temat wyboru alternatyw technicznych i materiałowych, geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych i charakterystyka energetyczna.
Zatwierdzenie projektu budowlanego
Kompletny projekt budowlany utworzony przez architekta musi zostać zatwierdzony przez właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej (starosta, wojewoda). Urząd ma na to około 2 miesięcy, ale z naszej praktyki wynika, że może to potrwać od miesiąca do nawet trzech. Pozytywna decyzja zostaje uprawomocniona dopiero po 14 dniach.
Ostatnim etapem przed budową jest zatrudnienie kierownika budowy i zgłoszenie zamiaru budowy do nadzoru budowlanego. Do zgłoszenia dostarczamy oświadczenie projektanta o sporządzeniu projektu technicznego, ponieważ ten projekt nie jest zatwierdzany przez organy administracji architektoniczno-budowlanej.