Adaptacja projektu gotowego domu do działki powinna zakładać najważniejsze – dostosowanie projektu do lokalnych warunków gruntowych oraz oczekiwań i potrzeb przyszłych mieszkańców. Ponadto adaptacja projektu musi odbyć się przy uwzględnieniu Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunków Zabudowy. Na czym polega adaptacja gotowego projektu domu i jakie są jej kluczowe aspekty?
Adaptacja projektu wykonywana przez architekta adaptującego pozwala zrealizować gotowy projekt na określonej działce. Po sprawdzeniu przez projektanta m.in. ukształtowania terenu, położenia względem stron świata, nośności gruntu czy głębokości przymarzania, projekt dostosowany do lokalnych przepisów, uwzględniając jednocześnie przepisy prawa budowlanego i wymagania inwestora.
Architekt adaptujący
Każda adaptacja może być dokonywana wyłącznie przez osoby posiadający odpowiednie uprawnienia projektowe i zaświadczenie o przynależności do Izby Architektów lub Inżynierów Budownictwa. Poprawki na gotowym projekcie domu nanoszone są trwałą techniką graficzną w kolorze czerwonym. Projektant powinien wszystkie rysunki opisać i opieczętować oraz dołączyć stosowne zaświadczenia. Warto wiedzieć, że adaptacji podlegają wszystkie branże projektu. Całkowita odpowiedzialność za zmiany naniesione na projekcie znajduje się tylko i wyłącznie po stronie projektanta adaptującego.
Do najważniejszych obowiązków architekta dokonującego adaptacji projektu gotowego należą: dostosowanie projektu do ustaleń Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunków Zabudowy; sporządzenie projektowanej charakterystyki energetycznej dla konkretnej inwestycji; wykonanie projektu zagospodarowania terenu; podczas wprowadzania zmian – naniesienie na oryginale projektu w kolorze czerwonym zmian w zakresie rysunkowym i tekstowym bądź opracowanie rysunków zamiennych; określenie obszaru oddziaływania obiektu; uzyskanie wymaganych opinii, uzgodnień i sprawdzeń rozwiązań projektowych w zakresie wynikającym z przepisów; opracowanie dokumentacji Bezpieczeństwa i Ochrony Zdrowia; załączenie uprawnień i zaświadczeń do Izby zawodowej o przejęciu głównym projektantem; sprawowanie nadzoru w trakcie prac budowlanych; dołączenie zaświadczenie o podłączeniu działki do drogi publicznej.
Z czego składa się adaptacja projektu?
Proces adaptacji gotowego projektu domu można podzielić na dwie części: część obowiązkową, wymaganą przepisami Prawa budowlanego i miejscowego oraz część nieobowiązkową tzw. dodatkową. Część obowiązkowa adaptacji zakłada dostosowanie projektu gotowego do Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub Decyzji o warunkach zabudowy; dostosowanie projektu gotowego do stref obciążeń konstrukcyjnych, właściwych dla lokalizacji budowanego domu; projekt zagospodarowania działki na mapie geodezyjnej do celów projektowych; niezbędne pozwolenia, uzgodnienia i inne dokumenty, których wymaga projekt; a co za tym idzieprzejęcie przez osobę adaptującą funkcji projektanta budynku. Część dodatkowa to nic innego jak, dostosowanie projektu do indywidualnych potrzeb inwestora tj. np. zmiana wielkości i lokalizacji otworów okiennych i drzwiowych, zmiana lokalizacji tarasu czy zmiana sposobu ogrzewania budynku itp.
Dokumenty niezbędne do adaptacji gotowego projektu
Na komplet dokumentów wymaganych podczas adaptacji gotowego projektu składają się:
– dokumentacja projektu gotowego w trzech egzemplarzach,
– aktualna mapa geodezyjna do celów projektowych,
– Decyzja o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu lub Wypis i Wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego,
– warunki technicznego przyłącza elektrycznego, gazowego, wodociągowego i kanalizacyjnego,
– dodatkowo konieczne mogą być: wypis i wyrys z rejestru gruntów; decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej lub leśnej; uzgodnienie i decyzja uprawomocniające wykonanie zjazdu z drogi na działkę; uzgodnienia melioracyjne; operat wodno-prawny; decyzja wodna.
Jakie zmiany można wprowadzić do gotowego projektu?
Przystosowanie projektu mające wprowadzić własne zmiany w projekcie i poprzez to nadanie mu indywidualnego charakteru powinno odbyć się na etapie adaptacyjnych. Do najważniejszych zmian, jakie architekt adaptujący może wprowadzić, należą zmiana wymiarów fundamentów (izolacja fundamentów krok po kroku), doprojektowanie piwnicy, zmiana liczby i układu okien, zmiana kąta nachylenia dachu, użycie innych materiałów do budowy stropów i ścian zewnętrznych, zastosowanie nowych materiałów wykończeniowych, zmiana przekrojów elementów konstrukcji dachowej a także zmiana kolorystyki elewacji/detali dekoracyjnych, zmiana kształtu podjazdów i tarasów. Ponadto w projekcie można dokonać zmian instalacji wodnej, kanalizacyjnej, gazowej, elektrycznej oraz centralnego ogrzewania.
Koszt adaptacji projektu
W zależności od ilości wprowadzanych zmian, ich liczby i rodzaju, a także od samej działki, cena adaptacji projektu może się wahać od ok. 3000 zł do nawet 10000 zł netto. Do najtańszych zmian należą zmiana układu funkcjonalnego i zmiana koloru elewacji, do najdroższych zmiana położenia ścian nośnych czy doprojektowanie piwnicy, oraz w zasadzie każda poprawka, bez względu na to czy jest mniejsza czy większa, będąca ingerencją w konstrukcję domu.