Budowa domu to, bez względu na jego powierzchnię, zawsze duża inwestycja, na którą wpływ ma wiele czynników. Zaletą budowy domów do 70m kwadratowych jest nie tylko brak wymaganego pozwolenia, ale również ograniczenie wszelkich kosztów, z którymi musimy się zmierzyć podczas realizacji. Przyjrzyjmy się bliżej tematyce domów o powierzchni zabudowy do 70 m2.
Rok 2022 przyniósł wiele zmian, zarówno pozytywnych jak i negatywnych. Wśród tych pierwszych kluczową rolę odgrywają wprowadzone 3 stycznia nowe zapisy w Ustawie Prawa Budowlanego, pozwalające między innymi na budowę domu do 70 m2 zabudowy jedynie na podstawie zgłoszenia. Obecnie największym problemem dla planujących budowę są wysoka inflacja oraz rosnące stale stopy procentowe, mające olbrzymi wpływ na problemy z uzyskaniem zdolności kredytowej. Dla inwestorów mających problem z otrzymaniem kredytu hipotecznego na dom, rozwiązaniem staje się budowa mniejszego domu, obecnie jednego z najpopularniejszych na rynku budowlanym – domu o powierzchni zabudowy do 70 m2.
Warunki, które musi spełniać dom do 70 m2
Obecna zmiana prawa budowlanego niesie ze sobą nowe możliwości, ale i ograniczenia. Decydując się na niewielki domek bez pozwolenia nie jesteśmy zmuszeni do zatrudnienia kierownika budowy czy prowadzenia dziennika budowy. A co za tym idzie, już na samym starcie otrzymujemy oszczędności. Ustawa nie precyzuje minimalnych czy maksymalnych wymiarów działki czy wysokości budynku. Istotne jest jednak, by budynek posiadł nie więcej niż dwie kondygnacje. Oczywiście pozostaje wymóg dostosowania projektu domu do warunków Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub Warunków Zabudowy. Wybrany projekt domu do 70 metrów kwadratowych musi zostać zgłoszony do organu administracji architektoniczno-budowlanej. Konieczne jest podanie przez inwestora zamierzonego terminu realizacji inwestycji organowi nadzoru budowlanego.
Czynniki wpływające na koszt budowy domu do 70 metrów kwadratowych
Planując budowę domu każdy chciałby już na początku poznać – o ile jest taka możliwość – względnie określony koszt inwestycji. Jak jednak wiadomo, rosnące ceny i czynniki sąsiednie z miesiąca na miesiąc zmieniają założenia kosztorysowe. Dom, który do tej pory można było wybudować na cenę 100 tys. zł na chwilę obecną może kosztować 200 tys. zł. Ważne, by poszukać najlepszych rozwiązań pozwalających ograniczyć wszelkie wydatki.
Pierwszym krokiem podczas kalkulowania kosztów jest narysowanie wstępnej prostej wizji przyszłego domu: jaka będzie minimalna powierzchnia użytkowa, ile kondygnacji będzie posiadał dom, na jaką bryłę domu możemy sobie pozwolić, jaki będzie kształt dachu, jakie materiały budowlane zastosujemy podczas budowy (rodzaj, cena) i na jaki ostateczny koszt jesteśmy przygotowani.
Domy posiadające konstrukcję o prostym kształcie ścian i dachu np. budynki o bryle prostokąta ze zwykłym dwuspadowym dachem, będą najlepszym i najtańszym wyborem.
Obecnie najpopularniejszymi technologiami budowy w Polsce są domy murowane, w szkielecie drewnianym oraz domy modułowe. Te ostatnie budowane są w zaledwie kilka miesięcy a gotowe elementy, z których „składany” jest dom, znacznie ograniczają ryzyko wzrostu cen materiałów budowlanych. Potencjalnie ma to swoje duże zalety, wiemy ile zapłacimy za budowę domu, ale pieniądze na budowę musimy wyłożyć od razu lub w ciągu kilku miesięcy.
Co to jest stan surowy?
Stan surowy to etap budowy, w którym dom jest już postawiony, ale nie jest jeszcze gotowy do zamieszkania. Oznacza to, że wykonane są prace budowlano-konstrukcyjne, ale jeszcze nie przeprowadzono prac wykończeniowych. Stan surowy obejmuje zazwyczaj prace związane z fundamentami, ścianami zewnętrznymi, dachem, stropami oraz instalacjami sanitarnymi i elektrycznymi. Jednak nie są jeszcze montowane okna, drzwi zewnętrzne, instalacje grzewcze czy wykończenie wewnętrzne.
Ile kosztuje budowa domu o powierzchni 70 m kwadratowych w stanie surowym? To pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi, ponieważ koszty mogą się różnić w zależności od wielu czynników, takich jak lokalizacja, rodzaj materiałów użytych do budowy, warunki terenowe czy poziom wykończenia. Niemniej jednak, można oszacować przybliżony koszt budowy, biorąc pod uwagę średnie ceny materiałów budowlanych i usług budowlanych w danej okolicy.
Przykładowo, podstawowe koszty budowy domu o powierzchni 70 m kwadratowych w stanie surowym mogą obejmować:
- Koszty materiałów budowlanych, takie jak beton, cegły, drewno, dachówka, izolacje, okna, drzwi, instalacje itp.
- Koszty robocizny związane z wykonaniem fundamentów, ścian, dachu, instalacji itp.
- Koszty związane z uzyskaniem niezbędnych pozwoleń i dokumentacji.
- Koszty transportu materiałów na plac budowy.
- Koszty związane z wynajęciem sprzętu budowlanego.
Warto również uwzględnić dodatkowe koszty, takie jak nadzór architekta czy nawet inspektora nadzoru i ewentualne rezerwy na nieprzewidziane wydatki. Ceny materiałów budowlanych, usług budowlanych oraz koszty związane z uzyskaniem niezbędnych pozwoleń mogą się znacząco różnić w zależności od regionu. W zależności od regionu oraz pory roku, również ceny usług budowlanych i robocizny mogą się różnić.
Projekt domu i warunki gruntowe
Naszą analizę opieramy na bazie bardzo popularnego w naszej pracowni projektu domu E-70. Sam projekt domu również ma znaczący wpływ na koszt budowy. Im bardziej skomplikowany i niestandardowy projekt, tym więcej pracy i materiałów będzie potrzebnych do jego realizacji, co może skutkować wyższymi kosztami. Każdy z was ma swoje własne wizje i marzenia dotyczące swojego domu. Im bardziej indywidualny, tym bardziej osobisty będzie wasz nowy dom. Ale indywidualność ma swoją cenę, więc musimy być przygotowani na to, że niestandardowy projekt może znacząco podwyższyć budżet. Warunki gruntowe na działce, na której planujemy budować, również mogą wpłynąć na koszt budowy. Konieczność wykonania dodatkowych prac związanych na przykład z gruntami nie stabilnymi może znacząco zwiększyć budżet.
Kosztorys na przykładzie domu murowanego
Budowę stanu surowego domu murowanego można podzielić na kilka etapów, dzięki czemu wyliczenie kosztów będzie o wiele łatwiejsze.
- Pierwszy to wykonanie fundamentów. Przy założeniu że powierzchnia dolnej kondygnacji będzie wynosić 50-55 metrów kwadratowych, ceny zakupu materiałów i robocizny = około 40 tys. złotych.
- Drugi to ściany nośne i ściany działowe. Przeciętnie dom murowany 70 m2 bez pozwolenia będzie posiadał 100-120 m2 ścian nośnych i 50-60 m2 ścian działowych. Łączny koszt z uwzględnieniem robocizny i materiałów to około 30 tys. zł.
- Kolejny krok to kominy i wentylacja. Zazwyczaj standardem jest jeden kominy dymowy i komin wentylacyjny z 4-6 szachami. Ten etap prac to około 10-15 tys. zł.
- Strop i schody to koszt około 40-50 tys. zł.
- Następnie przed nami wykonanie dachu – (wybór konstrukcji dachu – np. drewniana więźba dachowa lub wiązary), oraz wybór pokrycia dachowego (możliwe wstawienie okien dachowych). Najtańszym rozwiązaniem będzie blachodachówka. Koszt ok. 50-80 tyś zł.
Poniżej szczegółowa wycena projektu domu E-70 z naszej pracowni.
| Lp. | Nazwa robót | RAZEM (PLN) |
| 1.1 | Roboty ziemne | 2581.48 |
| 1.2 | Fundamenty | 23177.23 |
| 1.3 | Izolacje | 9234.39 |
| 1.4 | Podkład pod posadzki parteru | 6345.98 |
| 1.5 | Słupy, trzpienie, wieńce parteru | 7861.94 |
| 1.6 | Słupy, trzpienie, wieńce poddasza | 4870.80 |
| 1.7 | Strop nad parterem | 12064.36 |
| 1.8 | Schody żelbetowe | 5132.99 |
| 1.9 | Ściany murowane nośne | 19339.75 |
| 1.10 | Ściany murowane działowe | 11941.91 |
| 1.11 | Komin systemowy | 6772.57 |
| 1.12 | Dach i pergola – konstrukcja | 20684.15 |
| 1.13 | Dach pokrycie | 60727.43 |
| 1.14 | Taras (stan surowy) | 8638.51 |
| 1 | STAN SUROWY OTWARTY | 199373.49 |
| 2.1 | Stolarka okienna i drzwi zewnętrzne | 37359.21 |
| 2.2 | Elewacja | 56643.42 |
| 2.3 | Podcień | 435.64 |
| 2.4 | Tynki | 12481.20 |
| 2.5.1 | Posadzka mieszkania na gruncie | 9961.83 |
| 2.5.2 | Posadzka w garażu i pom. tech. | 676.36 |
| 2.5.3 | Strop nad parterem | 4991.77 |
| 2.5.4 | Strop nad poddaszem | 19520.98 |
| 2.5 | Posadzki | 35150.94 |
| 2.6 | Taras (stan wykończeniowy) | 3705.67 |
| 2 | STAN DEWELOPERSKI | 145776.08 |
| 3.1 | Okładziny ścian | 12962.35 |
| 3.2 | Sufity | 5346.48 |
| 3.3 | Stolarka wewnętrzna | 12694.92 |
| 3 | STAN WYKOŃCZENIOWY | 31003.75 |
| 4 | INSTALACJE | 74143.28 |
| RAZEM | 450296.60 |
Stan deweloperski
Jeśli uda nam się przetrwać poszczególne etapy budowy pozostanie rzecz najtrudniejsza – wykończenie wnętrza. Ten etap prac jest bardzo uzależniony od indywidualnych potrzeb i możliwości. Niemniej jednak łączny koszt budowy domu bez pozwolenia może zamknąć się już w kwocie około 300 tys. zł.
Decydując się na ten popularny obecnie, niewielki dom do 70 m2 kwadratowych, warto wziąć pod uwagę nie tylko zasobność portfela, własną wizję i możliwości, ale przede wszystkim skorzystać z projektu sprawdzonego biura architektonicznego, najlepiej projektującego tzw. projekty gotowe. Architekci w przejrzysty sposób podpowiedzą, z jakich rozwiązań na chwilę obecną najlepiej skorzystać, tak by maksymalnie zyskać wykorzystując minimalny wkład.
Przygotowując się do budowy domu, warto zasięgnąć porady specjalistów oraz wykonać solidny plan budżetu. Oto kilka praktycznych wskazówek, które mogą pomóc w oszacowaniu kosztów budowy domu 70 m kwadratowych w stanie surowym:
- Zbierz oferty od różnych wykonawców i porównaj ceny materiałów oraz usług budowlanych.
- Ustal realistyczny budżet i dodaj do niego dodatkową rezerwę na nieprzewidziane wydatki.
- Współpracuj z doświadczonym architektem oraz wykonawcami, którzy mają doświadczenie w budowie domów w stanie surowym.
- Kontroluj koszty na bieżąco i nie bądź zbyt elastyczny w przypadku konieczności dostosowania budżetu.