Powierzchnia użytkowa budynku jest istotnym pojęciem, zarówno w prawie budowlanym, jak i podatkowym. To kluczowy aspekt dla właścicieli nieruchomości oraz organów administracji, ponieważ pozwala wyznaczyć opłaty i naliczać podatek. Sprawdźmy, czym jest powierzchnia użytkowa i jak jest obliczana.
Będąca jednym z parametrów powierzchniowych, powierzchnia użytkowa nie posiada jednoznacznie określonej definicji. Wykorzystywana do określenia wartości nieruchomości zabudowanej w postępowaniu podatkowym oraz spadkowym, może być wyliczana na różne sposoby. Co więcej, przyjmijmy iż stwierdzenie „definicja” powierzchni użytkowej, regulowana jest w różnych ustawach.
WAŻNE – Co do zasady licząc powierzchnię dla różnych celów należy w pierwszej kolejności posługiwać się aktami prawnymi przypisanymi do tych celów – mówi ekspert e-domy.pl
Na potrzeby naszych rozważań najistotniejsze jest ROZPORZĄDZENIE MINISTRA ROZWOJU z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (na podstawie art. 34 ust. 6 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane).
Powierzchnie budynku określa się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych wymienionej w załączniku do rozporządzenia, uwzględniając przepisy § 14 pkt 4 lit. a oraz § 20 ust. 1 pkt 4 lit. b.
Część opisowa projektu architektoniczno-budowlanego musi zawierać zestawienie powierzchni, przy czym:
– powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię: przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, przejść i otworów w tych przegrodach, przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych, nieużytkowych poddaszy, – powierzchnię użytkową budynku powiększa się o powierzchnię: antresol, ogrodów zimowych oraz wbudowanych, ściennych szaf, schowków i garderób,
– przy określaniu powierzchni użytkowej powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m zalicza się do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie,
– przy określaniu zestawienia powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych
Definicja powierzchni użytkowej a prawo
Powierzchnia użytkowa domu bądź też powierzchnia mieszkaniowa sprecyzowane zostały również w innych ustawach:
– Ustawie o podatkach i opłatach lokalnych z dnia 12 stycznia 1991 roku;
– Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku;
– Ustawie o podatku od spadków i darowizn z dnia 28 lipca 1983 roku.
Pierwsza ustawa określa definicję powierzchni użytkowej budynku lub jego części jako powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.
W przypadku drugiej ustawy do powierzchni użytkowej lokalu – powierzchnia użytkowa mieszkań – zaliczone zostają do powierzchni wszystkie pomieszczenia znajdującego się w lokalu, przykładowo pokoje, kuchnia, przedpokój, spiżarnie, hole, korytarze, łazienki. W tym przypadku do obliczenia powierzchni użytkowej nie są brane pod uwagę balkony, tarasy, szafy, schowki, antresola i pomieszczenia pomocnicze, takie jak: pralnia, suszarnia, piwnice, komórki, wózkarnie.
Obmiaru powierzchni użytkowej lokalu, o której mowa w ust. 1 pkt 7, dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie. Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie.
Jeżeli prześledzimy trzecią ustawę dowiemy się, że za powierzchnię użytkową budynku uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach, zarówno podziemnych, jak i naziemnych, za wyjątkiem powierzchni piwnic, klatek schodowych oraz szybów dźwigów.
Co mówi Polska Norma?
Sprawa zaczyna się jeszcze bardziej komplikować, jeżeli odniesiemy się do obliczenia powierzchni użytkowej zgodnie z Polską Normą. Polska Norma PN-70/B-02365 „Powierzchnia budynków. Podział, określanie i zasady obmiaru” obowiązywała do 1999 roku. Wycofana przez Polski Komitet Normalizacyjny ze zbioru norm, została zastąpiona PN-ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”.
Najnowsza norma mówi o tym, iż:
powierzchnia użytkowa budynków określana jest sposobem mierzenia i obliczania z uwzględnieniem powierzchni całkowitej, powierzchni konstrukcji, powierzchni netto, powierzchni ruchu, powierzchni usługowej i powierzchni użytkowej. W tym przypadku powierzchnia ścian winna być mierzona w stanie surowym lokalu.
Ponadto, norma zakłada pomniejszenie powierzchni pomieszczeń lub też części powierzchni pomieszczenia z uwagi na wysokość:
– wysokość równa lub większa 2,20 m – powierzchnia użytkowa domu liczona jest w 100%,
– wysokość większa lub równa 1,40 m, ale mniejsza niż 2,20 m – powierzchnia użytkowa liczona jest 50%,
– wysokość mniejsza niż 1,40 m – powierzchnia pomieszczenia zostaje pominięta.
Według Normy na powierzchnię użytkową (służącą do zaspokajania potrzeb związanych bezpośrednio z przeznaczeniem budynku) składają się: powierzchnia podstawowa i powierzchnia pomocnicza. Powierzchnia podstawowa przeznaczona jest do zaspokajania podstawowych potrzeb, wynikających z funkcji budynku, na wszystkich jego kondygnacjach. Powierzchnia pomocnicza, jak sama nazwa wskazuje, ma zaspokajać pomocnicze potrzeby, niebędące potrzebami podstawowymi, na wszystkich jego kondygnacjach.
Powierzchnia użytkowa domu, powierzchnia mieszkalna, powierzchnia netto
Obok wspomnianej powierzchni użytkowej domu znajdziemy powierzchnię użytkową mieszkalną, będącą sumą powierzchni wszystkich pomieszczeń podstawowych znajdujących się w mieszkaniu bądź domu jednorodzinnym. Powierzchnia użytkowa netto to kolejne określenie, z którym możemy się spotkać podczas obliczeń. Jest to powierzchnia całego domu i wszystkich jego elementów, bez konstrukcji i stałych przegród z otworami drzwiowymi i okiennymi, a także z wnękami.
Zapoznawszy się z definicjami i rodzajami powierzchni użytkowej, pomimo mnogości informacji, możemy łatwo obliczyć powierzchnię użytkową. Proponujemy skorzystać z poniższego wzoru, idealnego do szybkiego obliczenia, biorąc pod uwagę wewnętrzny obrys ścian:
Powierzchnia użytkowa budynku = powierzchnia netto – powierzchnia pod skosami
* Powierzchnia netto – w przypadku garażu, piwnicy, strychu
* Powierzchnia pod skosami – w przypadku poddasza
Obliczanie powierzchni użytkowej tylko z pozoru wydaje się trudne. Ten kluczowy parametr, istotny podczas zakupu mieszkania, budowy domu, pozwala szybko oszacować zdolność kredytową przyszłych inwestorów, a także obliczyć podatek od nieruchomości.